|
| |
Contenu du contrat
Contenu du contrat ou marché de gré à gré
CONTENU DU CONTRAT
LES CLAUSES OBLIGATOIRES
- La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître d’ouvrage ou des droits lui permettant de construire (ceci est un élément nouveau puisque le sort du contrat est désormais lié à celui de l’acquisition du terrain.
- L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites.
- La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables (dans l’ancien contrat figurant seulement le descriptif de la construction).
Il s’agit donc de la description complète, précise et détaillée de la maison et des conditions d’exécution technique des travaux. Le plan comprend les pièces, leur superficie, les dépendances, les équipements intérieurs et extérieurs indispensable à l’utilisation de la maison ( ces éléments sont précisés par une notice descriptive dont le modèle est réglementé par arrêté). Tous ces documents indiquent si chaque élément est compris ou non dans le prix global. Tous les éléments non compris dans le prix mais indispensable à l’utilisation de l’habitation, comme l’assainissement individuel par exemple, sont obligatoirement évalués et chiffrés. Les caractéristiques indiquées dans la notice ne peuvent pas être modifiées, après la signature du contrat, sans votre accord.
- le coût du bâtiment à construire, en précisant le prix convenu forfaitaire et définitif. Le prix indiqué s’entend toutes taxes comprises. Il comprend : le coût de la construction, la rémunération du constructeur, l’étude d’adaptation au terrain.
- les éventuelles conditions de révision : le prix est généralement révisable en fonction de l’indice BT 01 ( indice national du bâtiment qui paraît chaque mois au Journal Officiel ). La loi laisse le choix entre deux modalités de révision.
1 ) la totalité du prix est réajustée en fonction de la variation de l’indice entre la date de signature du contrat et l’expiration du délai d’un mois qui suit la plus tardive des dates suivantes :
- date de l’obtention expresse ou tacite du permis de construire ;
- date de la réalisation de la condition suspensive d’octroi de prêt.
Le prix ainsi réajuster ne subira aucune variation après cette date.
2 ) le prix est révisé à chaque paiement entre la date de signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat avec toutefois deux limitations :
- la variation de l’indice est prise en compte dans la limite d’un pourcentage fixé à 70 %.
- Aucune révision ne peut avoir lieu au-delà des 10 mois suivant la plus tardive des dates d’obtention du permis de construire ou d’octroi du ou des prêts. Cette limitation de la révision dans le temps ne joue que si la livraison prévue doit avoir lieu postérieurement à l’expiration de cet avantage. Elle permet au client d’avoir un définitif avant d’engager les travaux : il est sage d’attendre l’octroi des prêts avant d’ouvrir le chantier.
Par contre, la variation de l’indice joue à plein, et sur la totalité du prix pendant une période plus ou moins longue, qui dépend de la durée d’instruction des prêts.
La seconde formule permet en plus grand étalement dans le temps de la révision, avec un neutralisation d’une partie de la variation de l’indice.
- l’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives.
- le coût détaillé des travaux dont le maître d’ouvrage de réserve l’exécution ( et dont il pourra demander l’exécution au prix convenu dans un délai de quatre mois de la signature du contrat ).
- Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux. L’échelonnement se présente ainsi :
- 5% à la signature du contrat,
- 15% à la délivrance du permis,
- 20% à l’achèvement des fondations,
- 55% à la mise hors d’eau.
Ainsi 95% du règlement auront-ils été versés à l’achèvement des travaux d’équipement, plomberie, menuiserie, chauffage. Le solde, soit 5%, sera versé à la réception des travaux, sauf réserves émises. Sauf dans le cadre d’un marché de travaux ou les échelonnements sont plus nombreux donc plus sur.
- l’indication que le maître d’ouvrage pourra se faire assister lors de la réception des travaux, par un professionnel, architecte, agrée en architecture, bureau de contrôle ou tout professionnel titulaire d’un contrat d’assurance couvrant la responsabilité pour ce type de mission ( en contrepartie, l’acquéreur ne bénéficiera pas du délai de 8 jours pour dénoncer les vices apparents ).
- l’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêt obtenus et acceptés par le maître d’ouvrage.
- La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard.
Le contrat doit fixer un délai de livraison exprimé en mois. Faire préciser le « départ » de ce délai : à partir de l’octroi du permis de construire, de l’ouverture du dit chantier.
- la mention des garanties obligatoires qui ne peuvent faire l’objet d’aucune limitation :
garantie de remboursement dans le cas où l’administration n’octroie pas, par exemple, le permis de construire, la garantie décennale, la garantie de bon fonctionnement, la garantie de parfait achèvement.
Garantie des fabricants de matériaux et d’équipements, la garantie de livraison à prix et délais convenus ( la loi généralise donc la garantie de livraison à prix et délais convenus par un tiers garant ).
Voir le détails de toutes ces garanties dans le chapitre « ASSURANCES ».
- la référence de l’assurance dommages souscrite par le maître d’ouvrage. Les garanties de remboursement et de livraison au prix convenu apportées par le constructeur, doivent faire l’objet d’attestations annexées au contrat.
- les conditions suspensives. Le contrat peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :
- l’acquisition du terrain, si le maître d’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente.
- Le permis de construire et autres autorisations administratives en mentionnant la date limite de dépôt de la demande ;
- L’obtention des prêts ;
- L’obtention de l’assurance dommages.
- L’obtention de la garantie de livraison.
Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que le délai d’ouverture du chantier à partir de leur obtention devant être précisés. Aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription d’effet de commerce ne peuvent être exigés ou acceptés avant la signature du contrat ni avant la date à laquelle la créance est exigible.
Le contrat peut stipuler qu’un dépôt de garantie d’un montant maximum de 3% du prix de la construction sera effectué à un compte spécial, ouvert au nom du maître d’ouvrage par un organisme habilité : ces fonds seront restitués sans pénalité si toutes les conditions suspensives ne sont pas remplies dans le délai prévu.
Si elles le sont, elles viennent s’imputer sur les premiers prévus au contrat.
PROTECTION DE L’EMPRUNTEUR
Vous financez votre maison avec un ou plusieurs prêts. Vous ne les avez pas encore obtenus à la signature du contrat : celui-ci est obligatoirement conclu sous la condition suspensive de l’octroi de ces prêts. C’est une clause qui s’applique, même si elle ne figure pas au contrat. Si vous n’obtenez pas les prêts, le contrat est réputé n’avoir pas été conclu et les sommes déjà versées doivent être restituées sans réserve aucune.
RESPONSABILITE DU PRETEUR
Le prêteur ne peut désormais émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte les mentions obligatoires prévues à l’article L231 –2, exposées ci-dessus. En cas de clauses suspensives, l’offre de prêt sera faite avant l’obtention de la garantie de livraison : le prêteur ne pourra pas débloquer les fonds sans avoir reçu cette attestation.
Le prêteur est également responsable des conséquences préjudiciables d’un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction, dès lors que ce versement résulte de l’exécution d’une clause illicite du contrat.
MODIFICATIONS DU CONTRAT
Après la signature du contrat, des modifications, demandées par l’une ou l’autre partie mais si elles sont acceptées, il faut bien en mesurer l’importance.
- détails mineurs ( changement de tapisserie par exemple ) : un simple avenant au contrat peut prévoir les conditions financières de leur réalisation.
- La modification est importante ( la suppression d’une pièce, par exemple ) : il s’agit d’un autre contrat avec toutes les conditions de forme et de fond.
Savoir lire les contrats n’est pas si difficile, le même si cela semble parfois « rebutant ». c’est une opération qu’il faut faire avec le plus grand sérieux, car vous êtes engagé vis-à-vis de votre constructeur.
CONTRAT SANS FOURNITURE DE PLAN
Il comporte de nombreux points communs avec le précédent, puisqu’il devra préciser :
- la désignation du terrain.
- la consistance et les caractéristiques techniques de l’ouvrage
- le prix convenu forfaitaire et définitif .
- le délai d’exécution des travaux.
- La référence à la police dommages.
- L’indication que le maître d’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel.
- La justification de la garantie de livraison par un tiers garant.
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
 |
|
 |
| |
Les professionnels du batiment :
|
|
 |
|
 |
|
|
|
|
|
|
